La loi Pinel

Jusqu’à 21% de réduction d’impôt avec le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel propose une réduction qui peut s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement, soit une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période déterminée : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est, dès lors, proportionnelle à la durée d’engagement : 12, 18 ou 21%.

Depuis le 1er janvier 2021, seul l’achat dans des immeubles collectifs (plus de 2 logements) est éligible à ce dispositif. La construction d’une maison individuelle n’entre plus dans ce cadre.

Exemple

Pour l’acquisition d’un T4 de 83 m² à 185 000 € situé en zone B1, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de :

  • 22 200 €, soit 3 700 € par an si vous louez pendant 6 ans.
  • 33 300 €, soit 3 700 € par an si vous louez pendant 9 ans.
  • 38 850 €, soit 3 250 € par an si vous louez pendant 12 ans.

Les conditions d’éligibilités

Le logement, pour être éligible au dispositif Pinel, doit respecter les conditions suivantes :

  • être neuf
  • être acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • respecter la réglementation thermique (RT 2012)
  • être située dans une zone géographique en tension immobilière (zone A, A bis, B1 ou B2 si la commune a reçu un agrément du préfet) Zonage Pinel disponible sur le site « service-public.fr »

Louer à ses ascendants ou descendants en défiscalisant

Le dispositif Pinel introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants et ce, sans perdre l’avantage fiscal. Pour cela, le locataire doit toutefois respecter les conditions fixées par le dispositif Pinel : Il ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

Par ailleurs, le locataire doit respecter les plafonds de ressources imposés ( info sur service-public.fr).

Le bien acquis à travers le dispositif Pinel doit être loué en respectant les conditions suivantes :

  • location Pinel du bien sur la période d’engagement : 6, 9 ou 12 ans
  • location en qualité de résidence principale
  • location non meublée
  • des plafonds de loyers établis selon le zonage ci-dessous
  • être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés

Il est toutefois important de considérer les conditions suivantes :

  • les investissements sont limités à 2 par an dans la limite de 300 000€
  • la réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales
  • limité à 10 000 € par an et par foyer
  • la réduction d’impôt ne peut être reportée d’une année à l’autre
  • les plafonds de loyers soumis par le dispositif Pinel

Le particulier qui investit grâce au dispositif doit respecter différents plafonds Pinel : le plafond des loyers et le plafond de ressources des locataires.

Le loyer que vous pourrez proposer dans ce logement est soumis à un plafonnement. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile.

Le zonage du dispositif Pinel

  • Zone A bis : comprend Paris et 29 communes de la petite couronne
  • Zone A : comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise
  • Zone B1 : comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne (voir liste des communes : http://www.loi-pinel-info.org/docs/Zones-loi-pinel.pdf
  • Zone B2 : comprend les villes centre de certaines grandes agglomérations, communes de la grande couronne de Paris non situées en A et B1, certaines communes où les loyers sont élevés

Le plafonnement du loyer (service-public.fr)

 

Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
2021 2022
Zone A bis 17,55 € 17,62 €
Zone A 13,04 € 13,09 €
Zone B1 10,51 € 10,55 €
Zone B2 (sur agrément) 9,13 € 9,17 €

 

Le calcul du loyer

Lorsque l’on réalise une simulation de son loyer applicable, plusieurs éléments doivent être pris en compte notamment : le coefficient multiplicateur, le plafond de loyer de la zone où se situe le logement et enfin, sa surface habitable. Le coefficient multiplicateur s’applique de la manière suivante :

Plafond de loyer pour la zone x (0,7 + (19 / Surface utile)) = Plafond de loyer applicable Le résultat est à arrondir à la décimale la plus proche, ne peut dépasser 1,2.

Exemple : Pour un logement neuf de 83 m² de surface habitable + 8 m² de surface annexe situé en zone B2, où le plafond au mètre carré est de 8,75 €

8,75 € x (0,7 + 19/91 m²) = 11.6 €/m2 x 91 m² = 740 € de loyer mensuel maximal

Les charges du logement que le propriétaire peut facturer au locataire ne sont pas comprises dans le calcul du loyer Pinel.

La surface du logement à prendre en compte

Le calcul du loyer se base sur la surface habitable* du logement ainsi que, la moitié des surfaces annexes, plafonnée à 8 m2.

Les surfaces annexes qui sont prise en compte sont les balcons, les terrasses et les loggias. En revanche, les garages, les parkings, les combles ou les caves ne rentrent pas en compte dans le calcul de la surface habitable.

Le propriétaire du logement a le droit d’augmenter le loyer si l’indice de référence des loyers a augmenté. Cette révision du loyer peut se faire annuellement ou à une date fixe prévue dans le contrat de location. Le propriétaire peut également louer à un prix inférieur à celui obtenu par le calcul précédemment expliqué.

*Il s’agit de la surface à l’usage d’habitation dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, Pour calculer la surface habitable totale, il faut enlever l’espace occupé par les murs, les cloisons, les embrasures de portes et de fenêtres, les marches et les cages d’escalier.

Le plafond de ressources des locataires

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique – Bail conclu en 2022 – Métropole
Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 € 38 560 €
+ 1 personne à charge 77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 € 46 372 €
+ 2 personnes à charge 92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 € 55 982 €
+ 3 personnes à charge 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 € 65 856 €
+ 4 personnes à charge 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 € 74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 734 € 12 573 € 9 200 € 8 277 € 8 277 €